Calcular o valor da terra para fins fiscais pode parecer complicado, mas não precisa ser. Existem muitas maneiras de determinar a avaliação da propriedade para fins fiscais. Mas os três métodos de avaliação mais comumente usados para calcular o valor de mercado atual da terra estão usando valor de avaliação, valor de avaliação e valor de reposição.
Você pode usar um estimador de valor de terra ou calculadora de valor de terra para ajudá-lo, mas uma vez que você entende os diferentes métodos que o governo, bem como a maioria dos avaliadores, autoridades fiscais e profissionais imobiliários usam para calcular o valor de mercado atual da terra, não é um processo difícil determinar a avaliação de uma propriedade para fins fiscais ou, de forma mais geral, o valor do terreno para fins fiscais.
Como calcular o valor da terra
Antes de calcular o valor da terra para fins fiscais, é importante ter alguns pontos em mente:
- O preço de compra consiste no preço do terreno e no preço das benfeitorias, como por exemplo para uma moradia. Isso pode não estar listado no contrato de compra e venda porque, na prática, os vendedores e corretores geralmente listam apenas o preço de fechamento final em quaisquer contratos imobiliários.
- Em termos de contabilidade, uma propriedade é elegível para depreciação, enquanto o terreno não.
Depois de levar essas duas coisas em consideração, você está pronto para calcular o valor de mercado atual da terra de uma das três maneiras:
Valor avaliado: Nesse método, o governo é o avaliador do valor oficial da terra para fins fiscais. Simplificando, o valor avaliado é uma aproximação, mas deve servir como uma estimativa justa com base nas atuais condições de mercado. Por exemplo, suponha que você pagou $ 200.000 por uma casa e o valor avaliado é $ 160.000 consistindo em $ 40.000 para terras e $120,000 para as benfeitorias (a casa), então o valor do terreno é 25 porcentagem do valor total, ou $40,000. Para calcular esse número, você teria:
$ 40.000 (o valor do terreno) / $ 200.000 (o valor da casa e do terreno).
= 0,25 (o valor do terreno como uma porcentagem do total).
= 25 por cento.
Lembre-se também, conforme discutido acima, o valor do terreno não pode ser depreciado, mas o valor das benfeitorias (a casa, neste caso) pode.
Valor avaliado: Nesse caso, os avaliadores, as pessoas que ganham a vida avaliando, ou valorizando, ativos, são os que valorizam a terra. É exatamente por isso que os credores geralmente solicitam uma avaliação conduzida por um avaliador qualificado ou avaliam a propriedade eles próprios internamente. Digamos, por exemplo, que você comprou uma propriedade que a avaliação do banco diz que vale a pena $180,000 consiste em $ 50.000 para a terra e $130,000 como valor de reposição da casa, então o valor do terreno é:
$ 50.000 (valor do terreno) / $ 130.000 (o valor da casa) + $ 50.000 (o valor do terreno).
= $50,000 / $180,000.
= 33,33 por cento
Valor de substituição: As seguradoras são bem conhecidas por serem meticulosas no planejamento financeiro. Afinal, são eles que são legalmente obrigados a pagar o "custo de reposição" de um imóvel, se o contrato de seguro for redigido como tal. Por exemplo, se você comprou uma casa por $ 250.000 e o valor de reposição para a casa (benfeitorias) é de $ 175.000, isso significa que o terreno está avaliado em $ 75.000. Para calcular o valor do terreno como uma porcentagem do valor total da propriedade (terreno + benfeitorias, como uma casa), você teria:
$ 75.000 (o valor do terreno) / $ 250.000 (o valor do terreno e benfeitorias).
= 0,30 (o valor do terreno em comparação com a propriedade geral expresso na forma decimal).
= 30 por cento.
Assim, de acordo com esta avaliação, o valor do terreno é 30 por cento do valor total da propriedade (o terreno e as benfeitorias, como uma casa ou edifícios).
Todos os três métodos de avaliação de terras podem ser justificados aos olhos da lei. Portanto, qual deles usar dependerá de suas circunstâncias ou objetivos. Se você se beneficiaria reivindicando a maior depreciação possível, escolha uma que tenha o valor do terreno mais baixo (como uma porcentagem da propriedade total). Se você se beneficiaria reivindicando uma depreciação mais baixa (nas "melhorias", como uma casa ou edifícios), você usaria o método que produz o maior valor do terreno como uma porcentagem da propriedade total.
Ao determinar o valor da terra para fins fiscais, provavelmente não há melhor fonte de informação do que o governo, que, afinal, aplica as regras para todas as determinações quanto à avaliação de terras e propriedades para fins fiscais.
Como avaliar um pedaço de terra
A melhor fonte governamental de informações sobre como determinar o valor da terra para fins tributários ou mesmo a avaliação de propriedades para fins tributários é o próprio IRS. O IRS explica:
"Os terrenos nunca podem ser depreciados. Como os terrenos não podem ser depreciados, você precisa alocar o preço de compra original entre o terreno e o edifício. Você pode usar os valores do assessor do imposto sobre a propriedade para calcular uma proporção entre o valor do terreno e o edifício."
Não é surpreendente que, dos três principais métodos de avaliação de terrenos, o IRS recomende aquele que é determinado pelo governo: o valor avaliado. Lembre-se de que, conforme observado acima, você determina o valor do terreno calculando-o como uma porcentagem do valor total de uma propriedade (terreno + benfeitorias, como casas ou edifícios). O IRS dá este exemplo de como avaliar um terreno.
O Sr. Smith comprou um prédio de escritórios por $ 100.000. A declaração do imposto sobre a propriedade mostra:
- Melhorias$ 60.000 75 por cento.
- Terreno $ 20.000 25 por cento.
- Valor total $ 80.000 100 por cento.
Multiplique o preço de compra ($ 100.000) por 25% para obter um valor de terreno de $ 25.000. Você pode depreciar sua base de $ 75.000 no prédio, diz o IRS.
Como Encontrar o Valor da Terra de Minha Casa
A alocação percentual é uma maneira de descobrir o valor do terreno de sua casa, diz o TurboTax, um software e programa de preparação de impostos online oferecido pela Intuit. TurboTax dá este exemplo:
"Você compra uma casa e um terreno por $200,000. O contrato de compra não especifica quanto do preço de compra é para a casa e quanto é para o terreno. A última avaliação do imposto imobiliário sobre a propriedade foi baseada em um valor de avaliação de $160,000, das quais $136,000 era para a casa e $24,000 era para a terra. "
Encontre o valor do terreno da casa da seguinte forma:
- Alocar 85% ($136,000 / $160,000) do preço de compra para a casa e 15 por cento ($24,000 / $160,000) do preço de compra para o terreno.
- Sua base na casa é $ 170.000 (85 por cento de $ 200.000) e sua base, ou valor, do terreno é $ 30.000 (15 por cento de $ 200.000).
Portanto, neste exemplo, o valor do terreno é $ 30.000, ou 15% do valor total da propriedade, e o valor da casa é $ 170.000, 85% do valor total da propriedade geral.
Como determinar o valor da propriedade
Beth Buczynski de Nerd Wallet recomenda que você use ferramentas online, como um estimador de valor de terra ou calculadora de valor de terra, bem como propriedades comparáveis e avaliações para determinar a avaliação de propriedades para fins fiscais. Ela observa que existem cinco maneiras diferentes de determinar o valor da propriedade:
Use calculadoras de valorização de terras online e estimadores de valor de terras. Mais de um em cada cinco proprietários de imóveis nos EUA que determinaram o valor de suas casas usaram um estimador online, observa Buczynski. O termo técnico para essas ferramentas é modelo de avaliação automatizado, ou AVM, e elas são normalmente oferecidas por credores ou sites imobiliários como Zillow e Redfin. Ainda assim, David Rasmussen, vice-presidente sênior de operações da Veros Real Estate Solutions, adverte:
“A maioria dos AVMs em sites imobiliários são geralmente para fins de marketing e geração de leads. Eles têm a tarefa de retornar um valor para quase todas as propriedades, mesmo quando os dados são limitados. E ao fazer isso, eles diminuem a precisão. "
Obtenha uma análise comparativa do mercado. Você pode pedir a um agente imobiliário local uma análise comparativa de mercado, ou CMA, que fornece uma avaliação do agente da casa e do mercado para fornecer uma estimativa do valor, normalmente para fins de listagem. Você pode até conseguir que um agente imobiliário local forneça um CMA gratuitamente.
Use a calculadora do índice de preços da habitação FHFA. Esta ferramenta, que é uma calculadora do valor da terra, é fácil de usar. Basta inserir o estado onde o imóvel que você comprou está localizado, o trimestre da compra (quando você comprou o imóvel, como "Trimestre 4 de 2016"), o trimestre de avaliação (o trimestre para o qual você deseja determinar a avaliação da propriedade, como "4º trimestre de 2018), e o preço de compra (como $200,000). Em seguida, clique em "Calcular" e você receberá uma resposta rápida informando o valor do imóvel, neste caso $228,832. Isso significa que a propriedade é avaliada em $228,832 a partir do quarto trimestre de 2018.
Contrate um avaliador profissional. Conforme discutido anteriormente, esta é uma ótima opção. Os credores usam avaliadores para estimar os valores das propriedades porque é isso que esses profissionais fazem para viver. Mais de um quarto dos proprietários de imóveis nos EUA determinou o valor de suas casas por meio de uma avaliação, diz Buczynski.
Entre outras coisas, os avaliadores avaliam:
- Mercado: A região, cidade e bairro em que uma casa ou outra propriedade está localizada.
- Propriedade: Características da casa ou outra propriedade, incluindo benfeitorias e terreno.
- Propriedades comparáveis: Vendas, listagens, vagas, custo, depreciação e outros fatores para casas semelhantes ou outras propriedades no mesmo mercado.
Eles então combinam essas informações para criar uma opinião final de valor para a casa ou outras propriedades e entregar em um relatório oficial.
Avalie propriedades comparáveis. Falando em propriedades comparáveis, usar essa métrica também é uma ótima maneira de descobrir o valor de uma propriedade, mesmo sem pagar por um avaliador profissional. Avaliadores e AVMs contam com o valor de venda recente de propriedades comparáveis, muitas vezes chamadas de “comps”.
Falando sobre a popularidade do uso de propriedades comparáveis, bem mais de 50 por cento dos proprietários estimaram o valor de suas casas observando propriedades comparáveis, diz Buczynski. "Obter compensações é uma maneira de determinar o valor de mercado sem pagar um avaliador, mas use o bom senso. Só porque a propriedade ao lado vendida não significa que seja uma compensação", diz Ryan Lundquist, proprietário de uma empresa de avaliação com sede em Carmichael, Califórnia .
Ao usar composições para determinar o valor de uma propriedade, certifique-se de empregar uma abordagem “maçãs com maçãs”: Procure por tamanho, localização, condição e atualizações semelhantes. Para começar, procure listagens de serviços de listagem múltipla, especialmente para vendas recentes e procure preços de listagem recentes de propriedades semelhantes, se necessário. Certifique-se de visualizar pelo menos três propriedades semelhantes antes de usar o método comps para avaliar sua propriedade.
